Was Sie beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca beachten sollten:

 

Vor Vertragsabschluß:

 

  1. Prüfen sie die Eigentumsverhältnisse durch Vorlage der Kaufurkunde (Escritura Puplica) oder einem Auszug (Nota Imformativa Simple) aus dem Eigentumsregister (Registro de la Prophidad). In dem Grundbuchauszug können sie auch ersehen wer als Eigentümer eingetragen ist und ob Belastungen und rechte Dritter eingetragen sind. Beim Kauf von bebauten Grundstücken, müssen Sie darauf achten, dass das Gebäude im Grundbuch eingetragen ist.
  2. Verlangen sie eine Quittung über die Bezahlung der Grundsteuer (IBI), da die Belastung der Steuer auf der Immobilie liegt und diese beim Kauf an Sie über geht.
  3. Lassen sie sich eine Berechnung der Wertzuwachssteuer (Impuesto Municipal sobre el Ingremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) geben.
  4. Überprüfen sie, ob der Eigentümer einen Stromvertrag auf seinen Namen mit dem Stromversorger Gesa hat. Dies geschieht am besten, indem Sie sich eine aktuelle Rechnung vorlegen lassen. In diesem Zusammenhang ist es wichtig zu wissen, dass die Gesa keine Lieferverträge für illegale Bauten abschließt. An dieser Tatsache ändert auch ein Weiterverkauf der Immobilie nichts.

 

Privatrechtliche Kaufverträge oder Reservierungsvertrag:

 

Das Eigentum einer Immobilie auf Mallorca kann durch einen Privatrechtlichen Kaufvertrag abgeschlossen werden, ohne dass dafür ein notarieller Kaufvertrag nötig ist. Das Heisst, dass Käufer oder Verkäufer bei Nichteinhaltung dieses Vertrages, die Erfüllung vor Gericht durchsetzen können und Ansprüche auf Schadensersatz geltend machen können. Dritten gegenüber kann der Eigentumsnachweis nur durch eine Eintragung ins Grundbuch erbracht werden. Es empfiehlt sich daher dringend, auf jeden Fall, einen notariellen Kaufvertrag (Compra y Venta) für den Kauf Ihrer Mallorca Immobilie abzuschliessen.

 

Der Abschluss eines privatrechtlichen Kaufvertrages oder eines Optionsvertrages ist üblicherweise mit einer Anzahlung von 10% auf den vereinbarten Kaufpreis verbunden. Dies empfiehlt sich , wenn aus irgend welchen Gründen , zwischen Kaufabsicht und notarieller Beurkundung eine größere Zeitspanne liegt, oder der Käufer großen Wert auf eine feste Verpflichtung des Verkäufers legt. Dieser ist laut Gesetz (Codigo Civil) nämlich verpflichtet, bei Nichterfüllung des Vertrages, den doppelten Betrag, also 20% an den Käufer zurück zu zahlen. Für den Fall, dass der Käufer seine Pflicht nicht erfüllt, verliert er seine Anzahlung von 10 %.

 

 

Die öffentliche Kaufurkunde ( Escritura Puplica)

 

Dieser, vor einem Notar geschlossene Kaufvertrag  für eine Immobilie auf Mallorca, ist notwendig für die Eintragung in das spanische Eigentumsregister. Der Notar holt vorab einen Grundbuchauszug vom Eigentumsregister um festzustellen, ob der Verkäufer als Eigentümer eingetragen ist. Anschließend sendet er alle  wesentlichen Daten der zu entrichtenden Kaufurkunde an das Register zurück und löst damit eine Eintragungssperre aus. Das heißt, dass Andere zum gleichen oder späteren Zeitpunkt errichtete Kaufverträge für diese Immobilie nicht mehr eintragungsfähig sind. Durch diese simple aber wirkungsvolle Methode, erübrigt sich die in Deutschland übliche  Notar-Anderkonto und der Kaufpreis wird sofort beim Abschluss des Vertrages vom Käufer an den Verkäufer gezahlt.

 

Kosten beim Erwerb von Immobilien auf Malloca

 

Kosten für den Käufer in % vom Kaufpreis

 

  1. 7% Erwerbssteuer auf den eingetragenen Kaufpreis für Wohnimmobilien wie Häuser, Villen, Wohnungen oder Fincas. Die Steuer wird beim Erstverkauf vom Bauträger oder Bauunternehmer als IVA bezeichnet und ist nichts anderes als die spanische Mehrwertsteuer, die hier die Steuer für die Eigentumsübertragung ersetzt. Der Steuersatz gilt auch für unbebaute Grundstücke, allerdings nur, wenn bereits eine gültige Baugenehmigung vorliegt. Zusätzlich muss mit dem Kaufvertrag eine Neubauerklärung für ein Gebäude im Bau (declaration de obra nueva en construction) errichtet werden, damit das Gebäude ebenfalls gleich im Grundbuch eingetragen werden kann. Die spätere Fertigstellung ist dann mit einer weiteren notariellen Urkunde zu bestätigen. Unbebaute Grundstücke für die noch keine Baugenehmigung vorliegt, ist ein Steuersatz von 16% festgelegt. Eine Maßnahme der Behörde um Spekulationen mit baufreien Grundstücken weniger attraktiv zu machen.
  1. 3% Erwerbskosten (zirka) auf den eingetragenen Kaufpreis. Sie setzen sich aus den Kosten für den Notar, Eintragung ins Grundbuch, Stempelsteuer, Kosten für Gestoria usw. zusammen. Die einzelnen Kosten werden zum Teil aus Kostentabellen entnommen, daher ist eine genaue Festlegung schwierig. Der angegebene Prozentsatz  stellt aber meist den Höchstsatz dar.
  2. Gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalia) Diese Steuer wird von der Gemeinde erhoben und zwar auf einen von der Gemeinde festgelegten Prozentsatz vom Katasterwert des Grundstückes der meist im Vergleich zum Marktwert  sehr niedrig ist. Wenn es im Kaufvertrag nicht anders festgelegt wird, ist die Plusvalia vom Verkäufer zu zahlen.